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世方视点:从产业到产城——深圳产业地产项目总结综述(一)
时间:2019-05-16   来源:世方商业地产   

引言

随着深圳经济“腾笼换鸟?#20445;?#20174;低端加工生产向高新技术、总部经济转变,深圳原有的产业格局发生了巨大变化,一方面是传统科技园日益从生产向总部办公、研发转型;另一方面是大量原有工业区、工业厂房在“工改”政策的引导下,纷纷以产业办公、研发、商业及居住生活的综合体形态进行更新改造。在房地产市场调控政策对传统住宅及商业地产的?#20013;?#21387;制下,深圳在产业地产?#30446;?#21457;上,却如火如荼地的进行着,涌现出了深圳湾创业广场、深业上城、星河World、天安云谷、宝能科技城、南山智园等一系列颇具影响力的产城项目。本期,我们将在前期对深圳多个产业地产项目探访研究的基础上,尝试对深圳的产业地产项目特点做一个总结综述。


深圳的产业地产项目类型大致可分为两种,即产业综合体和产城综合体。产业综合体是以某一类或某几类的产业为核心,汇集了上下游及现代服务业等高端产业资源,从而形成发展该产业相关总部经济的企业集群,如深圳软件园、深圳湾创业广场、南山智园等项目;而产城综合体是多业态的产城融合,包含办公楼、公寓、商业(甚至住宅)等为一体,各业态之间存在相互?#26469;妗?#30456;互助益,如星河WORLD、天安云谷、宝能科技园综合体等项目,这种形态的产业地产还可以涵盖高层写?#33268;ァ?#29420;栋写?#33268;ィ?#21830;墅)、商业、居住等,产品设计主要考虑满足企业办公、研发、品牌营销、行业交流、商业服务及居住生活等需求,商业配?#20303;?#37202;店公寓不仅为本项目服务,还为周边居民和社会服务,这是目前深圳更为主流的产业地产发展方向。

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“产业”催生产业地产转型升级,立足“产业”开发园区

深圳的产业地产发展到今天的产品形态,经历了大概四个阶段。上世纪七八十年代,深圳作为国内第一个经济特区,以传统工业为核心产业的工业园区开始出现,产业地产开?#27982;?#33469;;2000-2008年期间,产业地产进入鼎盛发展时期,工业厂房迅速扩张,但鼎盛过后便面临着园区和产业的更新换代;进入2010年来,低端地段制造业逐渐被临淘汰和转移,深圳逐渐将产业的发展重心由传统的工业转移到高科技产业、创意文化产业以及商业等服务行业上来,加快了产业的升级,出现了高新技术开发区、经济技术开发区、文化创意产业园区等各大颇具特色的创新产业园区。

通过产业地产形态的发展历程,可以通俗地将产业地产理解为是升级换代版的工业地产。传统工业园由于规划模式落后单一,项目配套规划相似、园区同质化现象?#29616;兀?#20135;业链体系薄弱、园区企业关联度不高、驱动不足等弊端,已经跟不上产业发展的脚步,因此“产业”才是产业地产转型升级的直接推进力。目前深圳新开发立项的产业园,都是以产业为主导,以地产为载体,在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上,积极配合地方政府进行产业转型和升级,借助城市发展的综合资?#20174;?#21183;,让企业实现健康、快速成发展,城市得到繁荣和提升。


产业以高新技术产业为主,区域布局日益向原特区外发展

“产业”是产业地产发展的核心,通过对前期项目的探访可以得出,目前深圳开发的产业园项目主要以高新技术产业、金融服务业、现代物流业和文化产业四大支柱产业为主,并重点发展生物医药、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术、文化创意产业等六大战略性新兴产业。2015年,深圳规划建成14个高新技术园区,以保证高新技术产业的发展空间;同时战略性新兴产业保持着良好的发展态势,分别布局于深圳于十二个主要的产业基地,形成一批具有强竞争力的战略性新兴产业集群。如深圳软件产业基地、大沙河创新走廊研发及总部基地,留仙洞新兴产业总部基地、深圳湾战略性新兴产业总部基地,都驻有我们往期探访过的项目案例。未来,战略性新兴产业将成为深圳经济增长的主要动力。

从区位分布特点上来看,深圳的产业地产项目多选址在距离城市?#34892;?#36739;近、交通便利、辐射?#27573;?#24191;的原特区外地区,必然龙华、龙岗、宝安等地,一方面是取其开敞、自然的生态环境;另一方面,由于关外地区用房成本低、毗邻?#34892;?#21306;、能?#36824;?#20139;城市配套的优势,自然地承接了?#34892;?#21306;产业、人才和资源的外溢,对?#34892;?#22411;新兴企业具有较强吸引力。根据相关数据统计显示,目前深圳的产业园区项目布局了八个区域,总数量超过200个,以龙岗、龙华、南山和宝安区项目居多。其中以高新技术产业和战略性新兴产业为主导建设的产业园区,主要集中在南山、龙岗和宝安区。例如深圳市软件基地、天安云谷产业园、星河WORLD、南山智园、宝安泰华梧桐岛、这些产业园片区聚集了腾讯、华为、?#34892;恕?#22823;族激光、埃森哲、艾默生、大疆创新等著名企业。


打造生态共享园区,生活配套服务多元化

相对于传统工业园区单一的建筑规划、?#25237;?#21155;的园区环境,深圳现代化的产业园从建筑?#38382;健?#21040;办公环境?#21152;?#20102;?#23616;市?#30340;变化。首先园区与周边环境衔接紧密,与街区建设形成开放式的共享空间;在建筑?#38382;?#19978;?#24576;?#20010;性化、外立面材料新?#34180;?#20302;碳?#32321;!?#22810;以玻璃幕墙和棱角分明的建筑外形呈现摩登科技感,采光自然、更强化了建筑立体感和体量?#23567;?#22312;园区环境上,多以高绿化率,和层次丰富的园林景观打造生态园区,如深圳湾科技生态园,以“垂直分层”概念营造了首层绿化、空中平台、?#22411;?#32511;化、屋顶花园等灵活的立体生态空间,不仅共同优化了产业园的建筑功能和生态环境,更解决了高密度建筑布局和园区品质间的矛盾。

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园区的生活配套和公共设施的完善,也是深圳产业地产项目的一大特点。在项目的探访过程中,我们惊喜的发现,当下的产业园正不断刷新我们的?#29616;?#22823;多数园区的生活配套涵括了购物、居住、教育、娱乐、文化艺术等多业态,商业方面有购物?#34892;摹?#20027;题鲜明、体验感丰富的街区商业、街区+mall式的综合商业体;在居住上建设人才公寓、住宅,星级酒店等多样化住宅产品,解决园区人才居住需求,同时引入?#20248;?#25945;育资源;建设图书馆、书吧、艺术馆、共享会议?#19994;?#22330;所,全方?#36824;?#33021;嵌入园区生活,创造了更好的人文氛围和商服环?#22330;?/span>

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产业运营能力提升,实现招商盈利双赢

通过上述深圳产业园项目的整体建设特征可以得出,现代产业园的盈利方式也在发生改变。早期的工业园多以无序开发经营、通过园区卖地、建厂房租售的方?#20132;?#24471;收益,盈利模式单一。而现代化产业地产项目除了基础物业?#30446;?#21457;收益,即在运营过程?#22411;?#22320;的增值、和物业的出租、出售所获得的收益外,还有产业发展服务收益:即包括政府产业政策扶持收益、产业发展性服务收益、以及提供园区配套功能服务获得的收益,如星河WORLD产业园、天安云谷产业园项目等,通过建设商业?#34892;摹?#20154;才公寓、住宅、酒店等多功能配套,实现生产生活一体化的同时,获取高收益;而金融资本运作收益,旨在通过在园区建立或控股专业投资机构进行产业投资等获取收益,例如深圳市软件软件基创客空间、?#35775;?#32773;基金、创业邦、启赋资本等专业创投机构等。目前深圳的产业园项目主要以第一种方式为主,第二、三种方式并存的运营途径获取盈利,但随着产业运营能力的不断发展,未来后两种方式或成为产业地产项目重要的利润来源。

现代产业地产项目获取收益途径的多样化,同时体现了产业地产开发商实现了从单?#24247;目?#21457;者,到运营者的改变,在招商策略、园区运营体系上,有了?#23616;?#30340;提升和突破。无论是自主开发智慧园区运营平台,整合线上线下资源,从而实现产业园的整体在线;首创政企合作、搭建企业服务直通平台;创新孵化平台,为企业提供创业服务;为入驻企业设置严格筛选?#26041;凇?#23558;具有发展潜力的优质企业作为重点招商对象,从而提高园区整体实力...产业地产运营商通过整合资源和搭建平台,既为园区企业提供了丰富多样化个性化的优质服务,又通过运营服务实现了增值收益。其?#23616;?#37117;是充分立足产业、企业、人才的角度,一站式解决企业的多方位需求,形成优越的营商环境,提高企业入驻率;降低企业运营成本,从而提高企业的发展效率和创业的成功率。


深圳是民营企业发达的地方,因此深圳的产业地产,尤其是产城综合体?#30446;?#21457;,除少量总部基地项目外,其余基本都是以企业作为主导,比如天安、宝能、星河、万科等。这些?#30475;?#24066;场化运作的项目,无论是从产业规划、项目规划,到后期的招商、运营,都是企业依据市场需求来进行商业化打造,为了在竞争中取得有力地位,获?#33804;?#39547;企业青睐,每个项目都在产品及运营上精心规划,因此,深圳的产业地产市场整体呈现产品多样化、运营智能化、服务个性丰?#25442;?#30340;时代特征。我们相信,在政府的工改政策、产业政策大力扶持和市场需求的双重助力下,未来深圳产业地产将走向更加智能化、生态化、品牌化、国际化的道路。

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